为推进新型化城市建设步伐，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，结合我市城市规划区的实际情况，制定本方案。
一、征收范围及征收时间
征收范围为汨罗市城市规划区范围内确定征收的国有土地上房屋。
征收时间以征收决定公布的时间为准。
二、房屋征收部门及房屋征收实施单位
市人民政府确定市房屋征收安置办公室为我市城市规划区范围内国有土地上房屋征收部门，房屋征收部门可以委托相关单位为各具体项目的房屋征收实施单位，承担各项目的房屋征收与补偿的具体工作。
三、征收实施步骤
（一）、立项；
（二）、暂停办理工商、户籍等相关手续；
（三）、调查登记；
（四）、依法确定评估机构；
（五）、拟定征收补偿方案；
（六）、发布房屋征收决定公告；
（七）、签订补偿协议并建立档案；
（八）、腾空搬迁、支付补偿资金；
（九）、房屋拆除；
四、补偿原则及补偿内容
（一）补偿原则
遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
（二）补偿内容
对被征收人的补偿包括：
1、被征收房屋价值的补偿；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
4、权证补偿；
5、补助及奖励；
被征收房屋的价值由具有相应资质的房产局价格评估机构依法评估确定。
五、安置方式
安置方式有货币安置和公寓式安置房产权调换安置两种供被征收人选择。
征收私有住房，被征收人可以选择货币安置和公寓式安置房产权调换安置；征收附属房屋一律按照评估价补偿，不予安置；征收商业用房原则上实行货币安置。
（一）货币安置
私有住宅房屋选择货币安置的，按房屋评估价值进行补偿安置。
（二）公寓式安置房产权调换安置
公寓式安置房产权调换安置即征收部门用成套的公寓式安置房与被征收人进行产权调换，并按被征收房屋评估价和调换的公寓式安置房价值进行差价结算的集中安置方式。
1、用于产权调换的安置房屋位于汨罗市西片区南托村公寓式安置小区、大众北路安置小区、城北茶园安置小区、汨新社区安置小区内，被征收人可以自由选择。安置房屋土地供应方式为国有划拨土地。房屋首次上市交易参照国家经济适用住房相关政策办理。安置小区内按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计、配套。道路、供排水、供电、排污、绿化、物业管理等配套设施由政府出资统一建设，与用于产权调换房屋建设同步到位。安置住房物业管理费前三年由政府承担，三年之后进入市场运作。
2、用于产权调换房屋有多层、小高层、高层可供选择。
3、被征收人选择公寓式安置房产权调换安置时，调换的公寓式安置房按建筑面积实行分段计价方式：
第一段公寓式安置房购买价格为市场价，计价方式如下：
被征收人选择公寓式安置房产权调换安置时，兑换的安置住房建筑面积与被征收房屋住房建筑面积相等，兑换的安置住房按本方案附表一《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表》规定的市场价结算。为鼓励被征收人积极参与房屋征收，在等面积调换的基础上，由房屋征收部门按被征收人选择的建筑类型，按如下规定进行奖励：被征收人选择高层、小高层公寓式安置房屋进行产权调换的，由房屋征收部门按被征收房屋住房建筑面积的15%进行奖励；被征收人选择多层公寓式安置房进行产权调换的，由房屋征收部门按被征收房屋住房建筑面积的10%进行奖励。
第二段公寓式安置房购买价格为优惠价，计价方式如下：
考虑被征收人购买公寓式安置住房时，公寓式安置房需要成套购买，被征收人在等面积调换加奖励面积的基础上，可以再按本方案附表一《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表》规定的建安成本价购买不超过10平方米的公寓式安置住房。
第三段公寓式安置房购买价格为市场价，计价方式如下：
如被征收人在等面积调换加奖励再加优惠价购买的基础上还需要购买公寓式安置房的，一律按本方案附表一《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表》规定的市场价购买，且购买上限为50㎡。
被征收人与征收部门计算时，安置住房购买的市场价按均价计算，楼层差价在被征收人选房后，根据本方案附表一《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表》规定的楼层价格据实结算，多退少补。
4、用于产权调换房屋的交房标准：按经审定的设计图纸施工，外墙、楼梯间、电梯间等公用设施见建筑设计图纸；套内为进户防盗门，安装铝合金或塑钢窗，室内地面水泥砂浆找平，墙面为平整毛坯，水、电、有线电视、电话线路入户。
5、 房屋征收协议的签订与用于产权调换房屋的选号顺序挂钩，被征收人在规定时段（以发布公告时间为准）内按时签约并如期完成搬迁交房，凭征收协议与搬迁交房验 收单参与摇号，先签先摇。第1-20天签约为第一个时段，第21-40天签约为第二时段，第41-60天签约为第三时段。
6、交房期限：用于产权调换的公寓式安置房为期房，多层建筑交房期限为自房屋征收补偿安置协议签订之日起24个月，高层或者小高层建筑交房期限为自房屋征收补偿安置协议签订之日起30个月。
7、公寓式安置房的基本户型有二房二厅（建筑面积约80㎡）、三房二厅（建筑面积约120㎡）、四房二厅（建筑面积约140㎡），建筑面积均含公摊面积。
8、公寓式安置房购买的建安成本价和市场价由汨罗市人民政府根据市场变化，每年发布一次。2014年度价格见附表一《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表》。
六、搬迁、临时安置费和权证补偿的补偿
（一）、搬迁费：
按被征收房屋建筑面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足2000元/户的补足到2000元/户，此搬迁费包括被征收人搬出被征收房屋至搬入安置新房的所有搬迁费用。
（二）、临时安置费：
按 被征收房屋建筑面积给予5元/平方米·月的临时安置费，不足500元/户·月的补足至500元/户·月；临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房 后三个月止。临时安置费补偿期限根据安置房不同类别确定：安置房为多层的，自房屋征收补偿安置协议签订之日起24个月；安置房为高层或小高层的，自房屋征 收补偿安置协议签订之日起30个月。如因房屋征收部门原因致使交房期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。
选择货币安置的，临时安置费补偿期限为6个月。
（三）权证补偿
被征收人有《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》的，按每本3000元的标准给予补偿。
被征收人获得权证补偿后，被补偿的权证无条件交房屋征收实施部门，并配合房屋征收实施部门依法办理权证注销手续。
七、车库、车位使用权
（一）、被征收人选择公寓式安置房产权调换的，入住安置区后，考虑被征收人家用车辆停放方便，可以选择免费露天停车位自由停放车辆，也可以购买收费的车库或地下停车位。
（二）、每户被征收户可以以优惠价购买一个车库或地下停车位，超过一个的，必须以市场价购买。
（三）、被征收人购买的地下停车位和车库只有使用权，没有产权。
（四）、车库、车位购买的优惠价和市场价由汨罗市人民政府根据市场变化，每年发布一次。2014年度价格见附表二《汨罗市2014年度国有土地上房屋征收车库、车位购买价目表》。
八、补助、奖励
（一）、签约奖：
在第一时段签约的，按被征收住房建筑面积给予400元/平方米的奖励。
在第二时段签约的，按被征收住房建筑面积给予300元/平方米的奖励。
在第三时段签约的，按被征收住房建筑面积给予200元/平方米的奖励。
超出规定时段签约的不予奖励。
（二）、腾空拆除奖：
在房屋征收补偿协议约定时限内腾空交房并配合被征收房屋拆除的，按被征收房屋住房建筑面积给予100元每平方米的奖励。超出规定时限腾空搬迁的不予奖励。
（三）、装饰装修补助：
按被征收住房建筑面积500元/㎡的装饰装修奖励。
九、住房保障办法
对享受城镇最低社会生活保障待遇且住房建筑面积合计不足60平方米的被征收人，按照60平方米实施最低居住面积保障。对被征收住宅的装饰装修、临时安置和奖励等，按实际征收面积计算。
十、生产、经营性用房的补偿。
（一）被征收房屋是生产、经营性用房且生产经营行为合法，因征收造成停产停业损失的，按照《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，结合汨罗市的实际确定。
（二）认定为生产、经营性用房应当同时具备如下条件：
1、办理了合法有效工商营业执照、纳税证明文件；
2、房屋征收决定发布时处于实际生产、经营状态。
十一、奖励面积指标回购
被征收人选择公寓式安置房产权调换安置时，自愿放弃征收部门按建筑类型给予的奖励面积，放弃的奖励面积指标由房屋征收部门按建安成本价予以回购。
十二、违法建（构）筑物、临时建（构）筑物及农林牧渔生产建（构）筑物等处理
（一）违法建（构）筑物
凡没有合法有效产权证明的建（构）筑物，一律报经国土、规划、建设、房产、控建拆违等行政主管部门审查，审查为违法建（构）筑物的及其附属设施，一律不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。
（二）临时建（构）筑物
（1）拆除超过批准期限的临时建（构）筑物及其附属设施一律不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。
（2）拆除由国土、规划、建设等行政主管部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建（构）筑物及其附属设施，不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。
（3）拆除未超过批准期限的临时建（构）筑物及其附属设施，可以根据使用年限给予适当补偿，不予安置。
（三）农林牧渔生产建（构）筑物
（1）拆除农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施，适当予以补偿，不予安置。
（2）拆除农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施的装饰装修不予补偿和安置；
（3）拆除已废弃的农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施不予补偿和安置。
（四）抢建抢装饰装修和改变用途的建（构）筑物
（1）征收范围公布后新建、改建、扩建的建（构）筑物及其附属设施视同违法建（构）筑物处理，不予补偿和安置，并必须在征收公告规定的搬迁期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。
（2）征收范围公布后改变用途的建（构）筑物按原用途补偿安置。
十三、保障与监督
1、在征收房屋过程中，如有威胁、侮辱、殴打房屋征收实施单位工作人员或以其他行为阻碍工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
2、 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收部门提请发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构及房地产评 估师并处罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。
4、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
十四、其他事项
1、对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。
2、凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置，被征收人不得私自处置。
3、征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。
4、被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补偿款。
5、选择产权调换的，由征收实施部门统一办理房屋初始登记分户证件，办证费用由房屋征收部门承担。产权人必须为被征收人户口簿中载明人员。
6、用于产权调换的房屋建筑面积均含公摊面积。
7、征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
8、60周岁以上老年人和行动不便，需要借助残疾辅助器具行走的盲、肢体残疾以及其他不宜在高楼层生活的的伤残人员优先选择安置房房屋楼层。
9、本方案产权调换中的各项补助和奖励抵扣房屋差价款。
10、房 屋征收部门与被征收人未达成协议，或被征收房屋产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不明的房屋，由房屋征收部门到当地公证机关进行相关公证后，报请 汨罗市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。公告期满，对房屋产权下落不明的房屋现状保权，按征收补偿决定先行征收。
被征收人对征收部门作出的房屋征收补偿决定不服，有权申请上级人民政府进行行政复议或者依法向人民法院提起行政诉讼。
11、被征收人在法定期限内未申请行政复议或者未提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内拒不搬迁的，经人民法院裁定准予执行的，由汨罗市人民政府组织实施，或由人民法院执行。
本方案授权汨罗房屋征收安置办公室负责解释。
汨罗市人民政府
二0一四年三月六日
附表一
汨罗市2014年度国有土地上房屋征收安置住房购买价目表
|
楼层 |
市场价（元/㎡） |
优惠价（元/㎡） |
||||
|
多层房 |
高层房 |
小高层房 |
多层房 |
高层房 |
小高层房 |
|
|
1 |
2700 |
|
|
2000 |
|
|
|
2 |
2750 |
|
|
2000 |
|
|
|
3 |
2800 |
3210 |
2940 |
2000 |
2000 |
2000 |
|
4 |
2800 |
3225 |
2955 |
2000 |
2000 |
2000 |
|
5 |
2750 |
3240 |
2970 |
2000 |
2000 |
2000 |
|
6 |
2700 |
3255 |
2985 |
2000 |
2000 |
2000 |
|
7 |
|
3270 |
3000 |
|
2000 |
2000 |
|
8 |
|
3285 |
3015 |
|
2000 |
2000 |
|
9 |
|
3300 |
3030 |
|
2000 |
2000 |
|
10 |
|
3315 |
3045 |
|
2000 |
2000 |
|
11 |
|
3330 |
3060 |
|
2000 |
2000 |
|
12 |
|
3345 |
3075 |
|
2000 |
2000 |
|
13 |
|
3360 |
|
|
2000 |
|
|
14 |
|
3375 |
|
|
2000 |
|
|
15 |
|
3390 |
|
|
2000 |
|
|
16 |
|
3405 |
|
|
2000 |
|
|
17 |
|
3420 |
|
|
2000 |
|
附表二
汨罗市2014年度国有土地上房屋征收车库、车位购买价目表
|
车库 |
车位 |
||
|
市场价（元/个） |
优惠价（元/个） |
市场价（元/个） |
优惠价（元/个） |
|
100000 |
60000 |
80000 |
40000 |