我市村（居）民住宅建设管理办法正式出台

　　加强城乡建设规划 规范私房建设行为

　　我市村(居)民住宅建设管理办法正式出台

　　经过近两年时间的反复酝酿和不断完善，并广泛征求社会各界和广大市民的意见，为广大市民密切关注的《汨罗市村(居)民住宅建设管理办法》(以下简称“办法”)已于日前正式出台。《办法》就村(居)民住宅建设的有关问题进行了严格规定。

　　●城市规划区村(居)民住宅建设将被严格控制

　　《办法》将城市规划区范围内的村(居)民住宅建设划定为三个控制区域，即禁止建设区、严格控制区和一般控制区，三个控制区域内的村(居)民建房 将受到不同的约束与限制。在禁止建设区范围内，禁止村(居)民新建、扩建、改建住宅，现有住宅一律只拆不建;在严格控制区范围内，禁止村(居)民新建、扩 建住宅，现有零星住宅一律只拆不建，经鉴定为危房且危险性达到C级或者D级的，经批准可以原基改建;符合建房条件的，由所在乡镇人民政府或市安置房建设管 理领导小组办公室统一安排在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅。在一般控制区范围内，村(居)民居住相对集中的地块， 可以由乡镇人民政府按照新农村建设要求统一规划为村民集中居住小区，在确保绿化、市政设施、公共事业建设用地的前提下，多余的住宅建设用地可安排符合建房 条件的村民建设住宅;村(居)民居住相对分散的地块，一律不准新建、扩建住宅。

　　●村(居)民住宅危房改造有新规

　　《办法》规定，村(居)民原有住宅经市房屋安全鉴定部门鉴定危险性属于A级或者B级的，只许可进行不增加面积、不拓展功能的加固维修。在禁止建 设区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级的，一律不准原基改建，使用国有土地的村(居)民自行选择购买商品房，其原有住宅自行拆 除，原有宅基地由市土地储备中心收储;使用集体土地的村(居)民安排在禁止建设区以外经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住 宅，原有住宅自行拆除;原有宅基地能够与周边土地整合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。在严格控 制区与一般控制区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且符合城市规划和消防安全、交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的，临 街住宅按原产权人和与相邻建筑层高、朝向、风格等相一致的要求批准建设;非临街住宅可以批准按原产权人、原宅基地、原建筑占地面积、原层高改建，其中，原 住宅建筑楼层在三层及三层以下的，新建住宅建筑楼层不得超过三层(含架空层)。

　　●住宅建筑占地面积与建筑楼层控制更严

　　《办法》规定，村民申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅的，一户限建一栋，允许最大建筑占地面积：1至3人户90平方米，4人及4人以上户 130平方米，建筑楼层不得超过三层(含架空层);申请在村(居)民住宅小区购买公寓式住宅的，一户限购一套，户型建筑面积控制在90至150平方米，且 人均住房面积不得超过40平方米。

　　●村(居)民申请新建住宅，必须将原有住宅自行拆除

　　《办法》规定，村民申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，在集体土地上已有一处或者一处以上住宅的，必须将原有住宅自行拆 除，原有宅基地或集体划分尚未建设的宅基地必须交由所在村(居)民委员收回，否则，其申请不予批准。《办法》还规定，村民经批准在村(居)民住宅小区建设 住宅的，其已获得的宅基地只能用于建设自住房屋，不得向他人转让或者出售，私自转让或者出售的，按非法转让土地依法进行处理，其宅基地由所在乡镇人民政府 无偿收回另行处置，且不得再另行安排宅基地。

　　●村民申请在集中安置区建房，其原有宅基地应收储或收回

　　《办法》规定，禁止建设区、严格控制区村民在本村(社区)或其他村(社区)经批准建设的村(居)民住宅小区无法安排建设住宅的，在报市人民政府 同意后，可由市安置房建设管理领导小组办公室安排在集中安置区建设独立式住宅或者购买公寓式住宅，但其原有住宅必须自行拆除，原有宅基地能够与周边土地整 合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。

　　●城市规划区村民申请建房，有七种情形不予批准

　　这七种情形是：(一)申请人年龄未满18周岁的;(二)在本村(社区)集体土地上另有一处住宅的;(三)与父母分户建房但父母身边没有其他子女 的;(四)将原有住宅出售、出租、赠与或者改变使用性质的;(五)申请人在本集体经济组织无宅基地用来流转的;(六)原有住宅在征地拆迁中已得到安置的; (七)在汨政发[2006]10文件下发后将户籍迁入本村(社区)或者在汨政发[2006]10文件下发前将户籍迁入本村(社区)但在本村(社区)实际居 住时间未满5年、未承担村(居)民义务的;乡规民约更严格的，从其规定。

　　●临街临路建设住宅必须符合市容观瞻等规划要求

　　城市重点控制区临街、临路已出让给个人但尚未开发建设的住宅建设用地，原则上应由市土地储备中心收储后另行出让，少数不能收储的住宅建设用地， 有两户及两户以上连在一起的，必须实行联合报批和整体开发建设;单独一户宅基地的，必须严格按照与相邻建筑相协调的原则进行建筑效果图设计，经市城乡规划 主管部门审批后按规划许可要求进行建设。

　　●要引导农村村民向住宅小区集聚

　　《办法》规定，要紧密结合旧村改造和新农村建设，积极引导村民向住宅小区集聚。凡是因国家建设征地拆迁需要建设住宅的，实施农村土地整理需要迁 建住宅的，因旧村改造、新农村建设需要调整住宅建设用地的，集镇与村庄规划区内的村民需要建设住宅的，都应统一规划建设村民住宅小区。

　　《办法》规定，农村村民住宅小区应依山、傍水、顺势而建，保持原有自然风貌和地方特色，不讲究千篇一律;在集镇规划区范围内建设村民住宅小区 的，应按连排房方式进行规划和建设，其基础配套设施应符合集镇建设要求。农村村民住宅小区原则上不得平行于国道、省道、县道布局，而应垂直于国道、省道、 县道呈组团式布局，并设置绿化隔离带。

　　《办法》严厉禁止村民在107国道、S308线、S307线、S201线两侧各100米范围内零散新建、扩建独立式住宅。村民原有合法住宅经鉴 定危险性属于C级或者D级且符合乡村规划和交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的，可批准按原产权人、原宅基地、原建筑占地面积、原建筑层高进行改 建。

　　●农村村民申请建房，只有六种情形可以批准建设

　　这六种情形是：(一)申请人年满18周岁、因结婚等原因确需分户建房且原有住宅居住面积确实不能解决分户需要的;(二)因实施集镇、村庄建设规 划或者公共设施、公益事业、重点工程建设需要拆迁安置的;(三)原有住宅破旧、经查验确实无法居住或原有宅基地面积低于规定面积标准需要异地新建住宅的; (四)因发生或防御自然灾害，需要搬迁或者重建的;(五)因外出打工、经商、服兵役、上学、服刑、被劳动教养等原因将原农业户口迁出，现户口迁回后确无住 房的;(六)经市人民政府批准回原籍地落户且在原籍地确无住房的。

　　●农村村民新建住宅，原有宅基地必须退还集体或复耕

　　《办法》规定，农村村民原有住宅不适合原基翻建、经批准在村民住宅小区建设住宅的，应在新建住宅后的3个月时间内自行拆除原有住宅并主动将原宅 基地退还集体;凡未在规定时间内自行拆除原有住宅并主动将原宅基地退还集体或复耕的，其原有宅基地由所在村民委员会依法收回并组织复耕。

　　●占用耕地建房，必须实行“先补后占”

　　《办法》规定，农村村民因地质灾害等自然灾害影响或其他实际情况确需占用耕地建房的，应执行自行占补、先补后占的原则，由建房户拆除旧宅后，将 原宅基地复垦为耕地;因分户建房等原因致使旧宅基地确实无法复垦的，建房户必须开垦数量相同、质量相当的耕地，但不得占用已经纳入省、岳阳市土地开发后备 资源库中的地块进行占补开发，开发的耕地经市国土资源主管部门组织验收合格后，其土地经营权可由该户或本集体经济组织其他成员使用。农村村民经批准占用耕 地建房，不能自行补充数量相同、质量相当耕地的，应按照《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》(湘政办发[2010]47号)规定缴纳耕地开垦费。

　　●未按批准内容建房，一律不予登记发证

　　《办法》规定，在全市范围内，凡是已经市国土资源、城乡规划主管部门批准但未按批准内容建设住宅的，由市城乡规划或者国土资源主管部门责令限期 拆除未按批准内容建设的建筑物，未在规定时间内自行拆除的，由所在乡镇人民政府和相关主管部门依法实施强制拆除，同时，国土资源与房产主管部门不得为其所 建房屋登记发证。

　　●国家公职人员参与违法建设的，一律严肃查处

　　《办法》规定，国家公职人员违反本办法在集体土地上建设或者购买集体土地上的房屋改建住宅以及参与或者间接参与建设开发“小产权房”的，一律先 停职、再查处，情节较轻的，由市监察机关给予行政警告或者记过处分;情节严重的，给予撤职或者开除公职的处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　《办法》同时规定，乡镇人民政府、场和国土资源、城乡规划、建设、房产等部门工作人员在村(居)民住宅建设审核、审批、许可过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由市监察机关依法依纪处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(整治办供稿)